השקעות נדל"ן ומגמות שוק

תמ״א 38 ופינוי־בינוי: מה ההבדל ומה חשוב לדעת?

רוצים לדעת אם הבניין שלכם מתאים לפרויקט תמ״א 38 או פינוי־בינוי? תחום ההתחדשות העירונית כולל מספר מסלולים, כאשר לכל אחד מהם מאפיינים, תנאים ותהליך תכנוני שונים. הכרת ההבדלים בין המסלולים יכולה לעזור לבעלי הדירות להבין מהן האפשרויות העומדות בפניהם ומה נדרש כדי לקדם פרויקט בבניין.

יסמאו עלמופורסם 7 באוקטובר 20263 דקות קריאה

תמ״א 38 ופינוי־בינוי: מה ההבדל ומה חשוב לדעת?

מידע

תמ״א 38/1 – חיזוק, עיבוי ותוספת בנייה במסגרת תמ״א 38/1 ניתן לחזק ולשדרג את המבנה הקיים, ובמקרים המתאימים לבצע עבודות עיבוי ותוספות בנייה. הפרויקט עשוי לכלול גם תוספת יחידות דיור, הרחבת דירות, הוספת ממ״דים ושדרוגים נוספים, בהתאם לזכויות הבנייה ולתכנון המאושר. תמ״א 38/2 – הריסה ובנייה מחדש תמ״א 38/2 התבססה על הריסת הבניין הקיים ובניית בניין חדש במקומו. המסלול מאפשר התחדשות של הבניין ברמת המגרש או הבניין הבודד, בכפוף לתנאים התכנוניים ולזכויות הבנייה החלות במקום. חשוב לציין כי בשנים האחרונות חלו שינויים משמעותיים בתחום ההתחדשות העירונית, ובאזורים שונים מקודמות חלופות תכנוניות אחרות, ובהן חלופת שקד. לכן, בדיקת האפשרות המתאימה לבניין צריכה להיעשות בהתאם למצב התכנוני העדכני באזור. פינוי־בינוי – התחדשות בהיקף רחב פינוי־בינוי הוא מסלול להתחדשות עירונית בהיקף רחב יותר, אשר עשוי לכלול מספר בניינים, מגרשים, רחובות או מתחמים שלמים. במסגרת פרויקט כזה, המבנים הקיימים נהרסים ובמקומם נבנים מבנים חדשים, לצד תכנון ופיתוח של המרחב הציבורי. בהתאם לתוכנית, הפרויקט עשוי לכלול גם שטחים לצורכי ציבור, תשתיות, שטחים ירוקים, דרכים ומבני ציבור. מהם התנאים לקידום תמ״א 38? האפשרות לקדם פרויקט של תמ״א 38 תלויה במאפייני הבניין, במועד קבלת היתר הבנייה, בתקנים שחלו בעת בנייתו, במצבו ההנדסי ובמדיניות התכנון החלה על המקרקעין. באופן כללי, תמ״א 38 נועדה להתמודד עם מבנים שאינם עומדים בדרישות התקן לעמידות בפני רעידות אדמה, כאשר הזכויות והאפשרויות שניתן לקבל במסגרת הפרויקט תלויות, בין היתר, במאפייני המבנה ובמסלול ההתחדשות שניתן לקדם בו. במקרים מסוימים, מבנים שנבנו לפני 1980 עשויים להתאים לבחינה במסגרת תמ״א 38, בהתאם לתנאים שנקבעו ולבדיקות הנדרשות. מבנים שקיבלו היתר בנייה לאחר 1980 עשויים להיות כפופים לתנאים שונים, ובמקרים שבהם הבנייה לא נעשתה בהתאם לתקן הנדרש, יש לבחון את המצב באופן פרטני ואת האפשרויות התכנוניות הקיימות. קידום פרויקט התחדשות עירונית מחייב בדיקה תכנונית והנדסית, ובין היתר עשוי להידרש אישור של מוסדות התכנון הרלוונטיים וחוות דעת של מהנדס או קונסטרוקטור, בהתאם לסוג הפרויקט. לכן, לא ניתן לקבוע את זכאותו של בניין על סמך מספר נתונים בלבד, ומומלץ לבצע בדיקה מקצועית של הנכס ושל התוכניות החלות באזור. מהם התנאים לקידום פינוי־בינוי? פינוי־בינוי הוא הליך מורכב ורחב היקף, ולכן התאמת בניין או מתחם לפרויקט אינה נקבעת רק לפי שנת הבנייה או קיומו של ממ״ד. במסגרת בחינת האפשרות לקידום פרויקט פינוי־בינוי נבחנים, בין היתר, המצב התכנוני באזור, מאפייני המתחם, מספר הבניינים והדירות, מצבם הפיזי של המבנים, זכויות הבנייה הקיימות והאפשריות, מדיניות הרשות המקומית והיתכנותו הכלכלית והתכנונית של הפרויקט. גם במקרה זה, מומלץ שלא להסתמך על תנאי אחד בלבד כדי לקבוע אם בניין או מתחם זכאים לפינוי־בינוי. בדיקה מקצועית יכולה לסייע לבעלי הדירות להבין מהן האפשרויות העומדות בפניהם ומהו המסלול המתאים ביותר. איך יודעים מה מתאים לבניין שלכם? ההבדל בין תמ״א 38, חלופת שקד ופינוי־בינוי אינו מסתכם בשם המסלול. לכל בניין ולכל מתחם יש מאפיינים שונים, ולכן יש לבחון את המצב התכנוני, את זכויות הבנייה ואת האפשרויות הקיימות באזור. רוצים לדעת האם הבניין שלכם מתאים לפרויקט התחדשות עירונית? צוות מקצועי יכול לסייע לכם לבחון את האפשרויות, להבין את התהליך וללוות אתכם בקבלת החלטות לאורך הדרך. רוצים לבדוק את האפשרויות שלכם? יסמאו נדל״ן – תיווך, שיווק ויזמות נדל״ן צרו איתנו קשר עוד היום לקבלת מידע ולבחינת האפשרויות העומדות בפני הבניין שלכם. ניתן גם להשאיר פרטים, ואנו נחזור אליכם בהקדם.

נכסים שקשורים למאמר

למכירהמומלץ
דירה 4 חדרים, זיגלבוים
מרכז העיר, פתח תקווה
2,300,000 ₪
חדרים
4 חדרים
שטח
95 מ״ר
קומה
קומה 4
למכירהמומלץבלעדי
דירה 4.5 חדרים, עזרא ונחמיה
עמישב, פתח תקווה
2,100,000 ₪
חדרים
4.5 חדרים
שטח
91 מ״ר
קומה
קומה 3
למכירהמומלץ
דירה 5 חדרים, הרצל
מרכז השקט, פתח תקווה
2,490,000 ₪
חדרים
5 חדרים
שטח
120 מ״ר
קומה
קומה 8
למכירהמומלץבלעדי
דירה 3 חדרים, ויסבורג
יוספטל, פתח תקווה
1,690,000 ₪
חדרים
3 חדרים
שטח
55 מ״ר
קומה
קומה 3